מנורה ביצעה עסקה ראשונה בשוק הנדל”ן המניב, כשרכשה משיכון ובינוי 50% מהזכויות בבניין משרדים בוורשה ב–40 מיליון שקל ■ מנכ”ל שיכון ובינוי באירופה: “הברקזיט טוב לפולין – הבנקים מעתיקים את המטות למדינה”
שוק הנדל”ן הפולני היה אחד מיעדי ההשקעות הפופולריים בקרב משקיעים מישראל בימי הגאות שלפני המשבר הכלכלי של 2008. המשקיעים כללו חברות ציבוריות גדולות שגייסו בבורסה מאות מיליוני שקלים, או גופים מוסדיים, שהשקיעו בפרויקטים למגורים, בנייני משרדים ונדל”ן מניב מסחרי. “החגיגה הפולנית” של הישראלים הסתיימה במשבר, שהפיל את שוקי הנדל”ן במזרח אירופה, מחק מיליארדים מההשקעות שבוצעו — ושלח עשרות חברות ישראליות להסדרי חוב כואבים.
כעשור לאחר המשבר, חברת הביטוח מנורה מבטחים (4,334 -0.21%) חוזרת להשקיע בפולין, כחלק מהחלטה שהתקבלה להרחיב את הפעילות המניבה במדינה. מנורה, שמנוהלת על ידי יהודה בן אסייג, השלימה אתמול עסקה לרכישת 50% מבניין משרדים (KBP) בעיר ורשה. הרכישה בוצעה מ שיכון ובינוי (746.2 -0.9%) , שבשליטת שרי אריסון, בתמורה לכ–40 מיליון שקל — כשליש מהסכום כהשקעת אקוויטי (הון עצמי), והיתרה כהלוואת בעלים.
נכון לסוף 2016, הנכס רשום בספרי שיכון ובינוי לפי שווי של כ–149 מיליון שקל (בשקלול הון עצמי והלוואות בעלים). בסוף 2016 היה שיעור התפוסה בבניין 84% בלבד, כשהנכס הניב NOI (ההכנסות מדמי שכירות בקיזוז הוצאות תפעול) של כ–8.4 מיליון שקל בשנה. את העסקה מבצעת RED, זרוע ייזום הנדל”ן של שיכון ובינוי (746.2 -0.9%) באירופה, שהחזיקה בכ–75% מהזכויות בבניין המשרדים. לאחר העסקה, שיכון ובינוי צפויה לרווח לפני מס של 45 מיליון שקל בדו”חות.
שיכון ובינוי היא חלק משורה של חברות ויזמים ישראלים שחזרו להשקיע בשוק הנדל”ן הפולני. חלק מהחברות הישראליות פועלות בתחום הייזום או הבנייה למגורים — ובהן הכשרת הישוב (3,169 +4.17%) , קבוצת לוזון (50 -1.38%) , אפריקה נכסים (8,697 +2.9%) ואטלס, שבונות אלפי יחידות דיור ברחבי המדינה. חברות אחרות פועלות בתחום הנדל”ן המסחרי, ובהן אטריום מקבוצת גזית גלוב (3,540 -1.39%) (קניונים), MLP של הכשרת הישוב (מרכזים לוגיסטיים), ואדגר מקבוצת ביטוח ישיר (משרדים).
השיפור בכלכלה הפולנית החזיר את הישראלים לשוק
ההתעניינות המחודשת של הישראלים בפולין קשורה לשיפור בכלכלה הפולנית. שיעור הצמיחה בפולין — הכלכלה השמינית בגודלה באיחוד האירופי — צפוי להסתכם ב–2017 בכ–4%, בדומה לקצב הצמיחה בישראל. המדינה שמרה בכל השנים האחרונות על שיעורי צמיחה של 2.5%–4.5%. גם התוצר לנפש (GDP) עלה מרמה של 24.4 אלף דולר ב–2014 לרמה של 27.7 אלף דולר ב–2016 — כלומר, צמיחה של 5%–8% בשנה.
הצמיחה בפולין נתמכת בהגירה חיובית ממדינות מזרח אירופה כמו אוקראינה ורומניה, ובהגירה הפנימית לערים הגדולות; כמו גם בהחלטה של חברות תעשייתיות גדולות מגרמניה להעתיק את המפעלים שלהן לפולין, עתירת כוח האדם. ההגירה החיובית לפולין מקזזת את שיעור הילודה הנמוך במדינה, שאוכלוסייתה מונה יותר מ–40 מיליון איש, ושיעור האבטלה בה ממשיך להיות נמוך — 5.3% בלבד.
על רקע ההגירה החיובית והצמיחה במשק, 2016 היתה שנת שיא בענף המגורים: במהלך השנה הוצאו למכירה בששת הערים הגדולות בפולין כ–65 אלף דירות חדשות, כ–25% יותר מבתקופה המקבילה אשתקד, ונמכרו 20% יותר דירות מב–2015. לפי גורמים הפועלים בענף, גם 2017 היתה שנה חזקה.
החוסן הכלכלי בא לידי ביטוי בתשואות האג”ח של ממשלת פולין, שמדורגות ברמה של BBB פלוס על ידי S&P. אג”ח של ממשלת פולין לעשר שנים נסחרת בתשואה לפדיון של 3.2% — 1% בלבד מעל אג”ח דומה של ממשלת ארה”ב. גם המטבע המקומי, הזלוטי, ממשיך להפגין עוצמה: מתחילת 2017 נחלש הדולר מול הזלוטי ב–15%, כך שעבור דולר אחד ניתן לקבל כיום 3.6 זלוטי.
גיא דבורין, מנכ”ל RED, התייחס לתנאי המקרו בשוק הנדל”ן הפולני וציין שמדובר בשוק חזק. “זה שוק בריא בשלושה תחומי נדל”ן: מגורים, ריטייל ומשרדים. פולין היא המדינה האירופית היחידה שהמשיכה לצמוח גם אחרי המשבר הכלכלי של 2008. גם הברקזיט של בריטניה מהאיחוד האירופי משפיע לחיוב על כלכלת פולין. פולנים שעבדו בבריטניה חוזרים למדינה, וגופים פיננסים גדולים חושבים להעתיק את מרכזיהם לפולין. רואים כבר עסקות בשטח”.
ההערכות הן כי ירידת התשואות בתחום הנדל”ן המניב בשווקים רוויים, כמו ארה”ב, עשויה להמשיך ולדחוף גופים מוסדיים להשקעות בנכסים מניבים בפולין. מקור בתחום ציין כי “מנורה משקיעה סכום קטן, וצפויה לקבל תשואה גבוהה של 9%–10% — ויש לה עוד אפשרות לאפסייד בשל רווחי הון. פולין היא מדינה שמתפתחת במהירות, ולכן היא נמצאת על הכוונת של הישראלים”.
בעסקה בוורשה, עורכי הדין אורן הרפז וניר אסידו ממשרד מדנטון ייצגו את הרוכשת. עורכי הדין גל אורן ודניאל לורבר ממשרד ברנע ושות’ ייצגו את שיכון ובינוי.
